미국 뉴욕 맨해튼 도심지. (사진=픽사베이 제공)
미국 뉴욕 맨해튼 도심지. (사진=픽사베이 제공)

미국의 고금리 정책은 미국뿐 아니라 글로벌 부동산에도 영향을 주고 있다. 세계적 도시개발협회인 어반 랜드 인스티튜트(ULI)는 2023년 미국 부동산 시장의 10대 트렌드를 전망하고 있다. 그 의미를 살펴보자.

우선, 미국 부동산 시장 펀더멘털이 평균적인 '정상화'로 가고 있다. 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 이후 급격한 인기로 가격이 급상승했던 주거 및 물류산업 부문이 냉각되고 있다. 반면 상대적으로 침체했던 레저 호텔의 가치가 상승하고 있다.

또한 온라인 쇼핑으로 고전하던 오프라인 소매 부동산도 역사적인 평균 수준으로 회복되는 분위기다. 물론 대부분의 부동산 거래량이 기록적인 수준으로 줄어들면서 가격과 수익률이 하락하고 있다. 이는 시장이 역사적인 단기 급등이나 폭락에서 이제는 지속 가능한 정상 수준으로 회귀하는 현상으로 볼 수 있다.

일부 부동산은 여전히 진화하고 있다. 코로나19는 영원히 지속될 것처럼 보였던 우리의 삶을 재창조하는 방법과 장소를 구조적으로 전환하도록 강요했다. 소매 매출에서 온라인 비중은 코로나19 정점에서 약간 줄어들고 있지만, 그렇다고 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 것 같지 않다. 비즈니스 여행은 향후 몇 년 내에는 코로나19 이전 수준으로 회복은 힘들어 보인다.

따라서 비즈니스호텔, 고급 레스토랑, 콘퍼런스 시설 등은 당분간 더 고전할 것 같다. 우리가 일하는 방식과 장소에서 큰 변화가 생기고 있는 것이다. 오피스의 용도와 임대방식이 ​​진화하면서 기존 오피스 재고의 상당 부분이 경쟁력 유지를 위해 포지션의 재정립이 필요할 수 있다.

미국은 올 상반기 이후 부동산 거래가 감소하기 시작했다. 시장 불확실성이 높아져 구매자와 판매자가 가격 합의가 안 되기 때문이다. 높은 시장금리와 회사채 발행 기준 강화도 거래량을 제한하고 있다. 하지만 상업용 부동산의 경우 부정적 영향을 덜 받을 수 있다. 이유는 기관 투자자들의 비거래(비상장) 리츠와 고액 순자산, 기관이 아닌 투자자 등이 보유한 시장 점유율이 높아 시장에 내놓지 않기 때문이다.

주택은 많은 사람에게 너무 많은 부담을 주고 있다. 소득 대비 주택가격과 임대료의 적정성이 30년 만에 많이 치솟았다. 가구 수는 증가하는데 대출이자율이 오르면서 주택 소유 기준선이 수요자의 손닿는 범위를 넘어갔다. 만성적인 주택 공급 부족은 용도 규제를 담당하는 정부의 정책 부재 때문이라는 목소리가 크다. 여기에 건축비 상승, 건설인력 부족, 님비주의 등도 한몫 거들었다. 확실한 대책은 더 많은 주택을 건설하는 것이다. 하지만 달성하기가 쉽지 않다.

투자자는 부동산 품질을 높이고 틈새시장을 찾고 있다. 상업용 부동산 투자 수요는 여전하지만, 일시적으로 비주류 자산으로 일부 이동하면서 시장은 선호와 무시로 갈라지는 분기(分歧) 현상이 나타나고 있다. 이러한 현상은 부동산 회사와 투자기관이 최근에 더 선택적으로 바뀌면서 강조되고 있다.

지금은 위험한 기회주의적 투자가 줄어들고 있다. ULI 조사 결과를 보면, 공동 주택과 산업 부동산처럼 수요가 강하면서 투자가 안전한 상품 유형이 선호된다. 여기에는 중간소득층 임대 아파트, 데이터 센터, 풀필먼트 물류, 생명과학 시설, 메디컬 시설 등이 포함된다. 수요 혼란을 겪고 있는 리테일과 오피스 부문에서는 최고 품질의 자산이 선호된다. 타깃이 좁은 하위 부문에서는 학생 주택이, 신규 틈새시장에서는 1인 가구 임대 등이 유망하다.

더 높은 목적을 찾는 추세도 특징이다. 최근의 인구통계학적 추세와 구조적 수요 변화로 인해, 수많은 기존 건물과 자산이 진부해지고 과도한 물량이 생겨났다. 이러한 건물 대부분은 새로운 시장 니즈를 충족하기 위해 용도 변경이나 업그레이드를 해야 할 수 있다. 포지셔닝 재설정 대상은 소매점, 사무실, 오래된 산업용 건물과 부지 등으로 집약된다. 재설정 기회에는 주거 평형 개선, 좋은 입지의 산업용 재고, 입지에 맞는 미래형 개조 등이 있다. 이러한 전환을 실행하려면 전문 지식과 투자가 필요하다. 그러나 기존 자산의 가치 손실은 불가피하다. 이는 소유자가 인식해야 할 큰 장벽이다.

미국 선벨트 지역은 거주자, 고용주, ​​임차인, 투자자 등의 지속적인 인기 속에서 대도시 성장통을 겪고 있다. 이 지역은 수년간의 지속적인 경제 발전과 인구 증가, 높은 삶의 질로 유명하다. 이 목적지 시장은 일반적인 관문 시장보다 낮은 세율과 가벼운 규제로 많은 기업에게 매력적이다. 하지만 지속적인 대규모 인구 유입을 수용하는 능력은 제한적이다. 그래서 부동산 공급을 제한하면서 이주 속도를 적절한 수준으로 유지하는 방법을 택할 수 있다.

미국은 더 스마트하고 공정한 도시로 가기 위해 인프라 투자를 하고 있다. 인프라 지출은 예전보다 더 희망적이다. 미 연방 정부의 새로운 인프라 지출은 중요한 도시 기반 시설을 교체 내지 확장해 도시 재건, 신규 개발 촉진, 역사적 불평등 해결 등의 기회를 제공하고 있다. 종전에는 지역 현지와 조율이 쉽지 않았지만, 이번에는 도시 건축 환경을 변화시키는 리더십을 제공할 수 있다.

기후 변화가 사람들이 살고 투자하기를 원하는 지역의 부동산에 영향을 미치고 있다. 더워지는 기후에서 생활하는 불편함과 건강상의 위험 외에도, 에너지 비용 증가, 전력망 부담 증가로 정전 위험도 증가하고 있다. 가뭄 확대로 물 부족이 심해지면서 지방 정부가 신규 부동산 개발사업에 물 공급을 금지하는 사례도 늘고 있다. 그동안 부동산 업계는 기후 변화로부터 자산을 보호하기 위해 투자개선보다는 보험에 많이 의존해왔다. 하지만 자산을 개선하는 투자가 늘어나고 있다.

정부의 부동산 규제는 강화되고 있지만, 그 효과는 더 지켜봐야 한다. 미국 부동산투자신탁 위원회(NCREIF) 및 연금부동산협회(PREA)와 같은 민간단체의 노력과 증권거래위원회(SEC) 등의 규제로 인해 부동산 소유자와 투자자한테 환경ㆍ사회ㆍ지배구조(ESG) 경영 압박이 강화되고 있다.

또한 가계에서 주거비 부담이 가중되면서 주 및 지방 정부는 다양한 유형의 임대료 통제와 일정기간 이상 공실을 유지하는 부동산에 부과하는 공실세(空室稅) 등으로 규제하고 있다. 건물 소유주와 개발자가 다양한 정부 인센티브 혜택을 받는 경우도 있지만, 업계는 점점 더 어려워지는 환경 및 경제 규제에 직면해 있다. 특정 규제의 효과는 시점별, 분야별로 긍정일 수도 부정일 수도 있다.

미국의 금리정책과 부동산 시장 흐름에서 벗어나 독자적인 흐름으로 갈 수 있는 국가는 흔치 않다. 그만큼 동조화 현상이 심해지고 있다. 우리나라도 마찬가지다. 따라서 큰 흐름을 파악하고 가능한 대처방안을 실행하는 것이 현재의 어려운 시장을 헤쳐나가는 지혜 중 하나라고 볼 수 있다.

● 최민성 델코리얼티그룹 회장 프로필

▲한양대 도시대학원 겸임교수 ▲도시계획가협회 부회장 ▲도시계획가협회 부회장 ▲한건설주택포럼 명예회장 ▲ULI 코리아 명예회장 ▲한국도시부동산학회 부회장


최민성 델코리얼티그룹 회장 weeklyhk@hankooki.com