(사진=픽사베이 제공)
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미국 부동산 업계에서 인플레이션과 이자율의 동반 상승은 지금 최고 혼란 요인이다. 그런 가운데 수요는 증가하고 있는 부동산 시장은 개발 비용, 인건비, 공급망 등 여러 갈래에서 영향을 받고 있다. 

올 5월 미국 연간 인플레율은 8.6%로 1981년 이후 최고 수준이며, 정책금리도 미국 연방준비제도(Fed·연준)이 올 6월에 75bp 인상하면서 1994년 이후 가장 크게 올랐다. 

시장은 연준 금리가 올해 말까지 최고 3.509%까지 오를 것으로 전망한다. 그러나 이는 1980년의 20% 가까운 최고치와 2000년 6.5%에는 미치지 못한 수준이다. 연준은 긴축을 가속한 후 내년 상반기에 금리를 내릴 것으로 보인다. 미 경제는 내년에 성장률이 둔화하고, 물가는 상당 기간 높은 수준을 유지할 것으로 보인다(금융 및 고용서비스업체 CBIZ). 이런 환경 속에서 미국 부동산 시장의 동향을 정리해봤다. 

금리 인상은 장기대출보다 단기 대출이 더 영향을 받고 있다. 미국에서는 모기지 이자율 결정 시 10년 만기 국채 수익률을 주목한다. 국채 수익률 상승은 장기적으로 더 높은 인플레이션 예상을, 수익률 하락은 경기 침체와 낮은 인플레이션 예상을 반영한다. 

팬데믹 이후 건물형 상가와 호텔 거래는 감소했지만, 물류와 주택은 증가했다. 특히 비대면 전자 상거래 호황으로 물류 부동산 수요가 크게 늘었다. 그러나 올 4월 부동산 거래가 작년 4월보다 16% 감소했으며 13개월 연속 증가 이후 처음으로 하락했다(월스트리트 저널). 물론 금리 인상 영향이 크다. 하지만 거래량이 감소한 것이지, 수요는 여전히 공급을 압도하고 전자 상거래 인기도 여전하다. 

임대 아파트 사업은 인기 투자 대상이다. 올 1분기 임대 아파트 순 수요는 직전 분기보다 8% 증가했다(GlobeSt.com). 이는 팬데믹 이전 최고치였던 2000년보다 76% 높은 수치다. 

기존 임대 아파트는 이미 감가 상각된 비용이 상당해 부동산 가치의 50~60%나 된다. 이는 투자자들이 부정적이던 자산에 지분투자를 촉진하는 계기가 되면서, 임대수요도 충족시키는 효과를 내고 있다. 물론 금리 상승은 일반 가구에는 부담이지만, 수요가 있다는 것은 안정성을 제공한다. 

미국은 원격 근무가 증가하면서 회사 본사는 직원 수의 50~70% 정도 오피스 공간만 확보하는 사례가 늘고 있다. 펜데믹으로 대량 퇴직 현상이 발생하면서, 회사들은 인재 확보 수단인 원격 근무를 채택하고 있다. 

대량 퇴직의 배경을 보면 우선 개인의 우선순위가 달라져 꿈꿔오던 일에 도전하거나, 집에서 아이를 돌볼 수 있는 직업으로 전환, 팬데믹 이후 회사가 보여준 처우 때문에 사표를 쓰는 이들이 많아졌다. 원격 근무는 재택근무나 집 가까운 중심지에 위성 오피스를 두고, 여러 부서 직원들이 함께 근무하는 개념으로 직원 만족도가 높다. 

좋은 입지에 있는 오피스의 투자와 거래는 안정적이다. 오피스 입주율은 팬데믹 이전보다 30% 정도 내려가 있지만, 입지가 좋은 오피스는 별 영향이 없다. 비즈니스가 증가하고 인구가 밀집된 도시 중심지는 회사와 직원들 모두에게 매력적이다. 

이미 보유한 부동산은 인플레이션 리스크를 줄이는 다양한 보호 장치를 갖추고 있다. 단, 신규로 구매를 결정할 때는 장기 투자를 생각해야 한다. 부동산 시장에서 높은 인플레이션이 장기간 계속되는 현상은 상대적으로 드물다. 향후 많은 미지의 현상들이 발생할 수 있기에 기대수익률을 조정할 필요도 있다. 

시간이 지나면 부동산 시장은 다시 사상 최고치를 기록할 것이다. 아파트 개발 부동산 구입에 필요한 대출을 받거나, 고정 이율로 임대 아파트 단지를 리파이낸싱하는 것은 여전히 현명한 의사결정이다. 

신규 부동산 구매 시 이자율 외에도 고려해야 할 요소들이 있다. 잘나가는 도시에서 주택 (특히 저렴한 주택)은 여전히 부족하고 수요가 공급을 앞지른다. 사람들이 교외에서 도시나 중심지로, 직장 근처의 주택으로 이주하는 현상이 늘고 있다. 

부동산이 위치한 현지 시장의 세부 사항을 살피는 일도 더 중시되고 있다. 신규 공급 판단도 결국 현지의 수요와 공급을 따져 결정해야 할 일이다. 지금 같은 금리 상승 시기에는 각 부동산의 투자 수익률을 비교해 보는 것이 중요하다.

산업용 부동산의 임대시장은 최고였던 작년 이후에도 여전히 긍정적이다. 신규 물량의 급증에도 올 1분기 전국 공실률은 6분기 연속 하락해 3.4%를 기록했다. 부동산 서비스 회사인 존스랑라살르(JLL)는 3.0% 미만까지 전망한다. 금리 상승으로 공급이 통제되고, 창고 수요는 전국적으로 꾸준하기 때문이다. 

유통 기업들은 팬데믹 기간 중 겪은 배송 혼란 경험으로 인해 만일에 대비하는 시설을 확보하고 있다. 미국 전국 평균 요구 임대료는 작년 4분기보다 7% 증가해, 2000년 이후 분기 대비 가장 크게 올랐다. 올 1분기 투자 규모도 과거 1분기 실적 사상 두 번째로 높다. 대부분 물류 시장에서 평균 임대료는 7.0% 정도이지만, 내년까지 상승을 전망한다. 

미국 항만 도시의 물류 시장은 전년 대비 임대료 상승률이 23%를 넘어, 비항만 시장의 16%와 격차를 벌리고 있다. 항만 도시는 가격이 높음에도 장기적 영업 이익을 노리는 투자자에게 매력적이다. 노동력 확보와 운송비도 입지 결정에 중요한 요인이다. 제3급 입지로 이주해서 얻는 임대료 절감보다 운송비 부담이 더 크기에 게이트웨이 시장을 선호한다. 노동력 확보에서도 마찬가지다. 

자재와 인력 부족으로 프로젝트의 지연은 계속되고 있지만, 자재 가격의 변동성은 진정되고 있다. 그러나 그 외의 요인인 노동력과 주택 부족, 공급망 제약, 생산과 에너지 비용 상승, 소비 수요 증가 등에서 인플레이션 상승 요인은 여전하다. 

올 2분기부터 자본 비용 부담을 반영한 자산 가격 재평가가 많아지고 있다. 초기 자본이 상대적으로 적은 투기적 개발은 차입금 과다로 금리 비용이 수익보다 높아지는 네거티브 레버리지가 발생할 수 있다. 물론 입지가 양호하고 부가가치가 있는 부동산은 별문제가 없다. 

지금 미국 투자시장은 인플레이션과 금리 상승, 잠재적 경기 침체 등에 대한 스트레스 테스트를 하고 있다. 좋은 입지의 부동산은 지금 같은 변동성 기간에 별 영향을 받지 않는다. 우리 부동산 업계와 관련 금융 업계도 미국의 이 같은 흐름을 참조할 필요가 있다.

● 최민성 델코리얼티그룹 회장 프로필

▲한양대 도시대학원 겸임교수 ▲도시계획가협회 부회장 ▲도시계획가협회 부회장 ▲한건설주택포럼 명예회장 ▲ULI 코리아 명예회장 ▲한국도시부동산학회 부회장


최민성 델코리얼티그룹 회장 webmaster@hankooki.com